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自己資金ゼロで住宅ローンは借りられる?

今回は、自己資金についてお話したいと思います。

土地や住宅を購入する際、全て現金で決済できる人はごく一部で、ほとんどの人は住宅ローンを組むことになると思います。

住宅ローンを破綻させずに完済するためには、いかに余裕のある住宅ローンを組むか、長い返済期間の間に起こりうるリスクをどのように低減させるか、ということに尽きると思います。

住宅ローンを破綻させないための重要なポイントの一つが、どの程度自己資金を用意できるか、ということです。自己資金とは自分自身が所有するお金だけではなく、親などから援助してもらうお金も含みます。

住宅購入時の収入・支出は、おおむね下記の関係式で表されます。

◆ 土地代金+住宅代金+諸経費=自己資金+住宅ローン(元金)

フラット35などの住宅ローンでは、土地+建物代金以上は借りることはできませんので、下記の関係式が成り立ちます。

◆ 土地代金+住宅代金>住宅ローン(元金)

そうすると、上記の2式を使うと、下記の式を導くことができます。

◆ 諸経費<自己資金

これが、最も基本的な自己資金の最低必要額です。自己資金は、想定される諸経費より多くないといけません。自己資金から必要な諸経費を差し引いた差額は住宅ローンの頭金に充当することができますので、下記の式が成り立ちます。

諸経費+頭金=自己資金

よく、「頭金ゼロで購入可能!」などと謳った商品がありますが、頭金ゼロと自己資金ゼロは根本的に違います。頭金ゼロもリスキーですが、自己資金ゼロは話になりません。

くれぐれも、自己資金ゼロで住宅ローンを組もうとは考えないで下さい。民間の金融機関では、土地+建物代金以上のローンを認めているところもありますので、収入や他のローン状況などの状況によっては、諸経費分も合わせた住宅ローンが組める可能性もあります。

つまり、理論的には自己資金ゼロでも住宅取得が可能ということです。

しかし、この状態は、不動産の譲渡価額(時価)より住宅ローンの残高のほうが多い、いわゆるオーバーローンの状態になっており、非常に危険です。

また、自己資金ゼロとは、「いままで貯金することが出来ませんでした」という状況です。

仮に現在、非常に高額な賃貸住宅に住んでいて、持ち家に移ればその月々支払う賃貸分で十分住宅ローンがまかなえるというなら話は別ですが、現状の賃貸分より住宅ローンのほうが高い場合には、ローン返済ができなくなる可能性のほうが高いと思います。

「いままで、貯蓄できませんでしたが、今後はがんばって貯蓄します」といっていることと同義です。

何故、いままで貯蓄できなかったか、何故今後は住宅ローンを支払える公算があるのかを、冷静に検討する必要があります。

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