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住宅ローンの借り換え研究

今回は、住宅ローンの借り換えについてお話したいと思います。

一般に、住宅を建築あるいは購入する時に住宅ローンを組む人は多いと思います。住宅ローンの申し込み時には、その時その人が最善だと思うスタイルのローンを組むことになります。

住宅ローンの返済は長期におよぶことも多いので、その後もずっとその人にとって最善のローンであるかはわかりません。場合によっては、他のローンの方がずっといい、ということもあり得ます。

現在組んでいるローンをやめて、他の住宅ローンを新しく借りることを住宅ローンの借り換えといいます。

さて、何を目的に住宅ローンの借り換えを行うのでしょう? 大きく分けて、次の3通りのニーズがあるように思います。

(1) 住宅ローンの総支払額を軽減する
(2) 将来の金利上昇のリスクを回避する
(3) 当面の支払額を軽減する

最も多いニーズは、住宅ローンの総支払額を軽減することだと思います。

現在返済している住宅ローンより金利が安いローンに借り換えることができれば、総支払い利子を減らすことができ、最終的に総支払額を軽減することができます。

この場合、月々の支払額を軽減することも可能です。また、支払い期間の短いローンに借り換えるという方法でも、支払う利子を抑えることができます。

また、現在変動金利型の住宅ローンを組んでいて、固定金利型などへの移行ができないタイプであれば、将来の金利が上昇した場合に、多くの利子を支払わなければならないリスクがあります。

これを回避するには、固定金利型の住宅ローンに借り換えるとい選択肢があります。

あまりお勧めはできませんが、現在組んでいる住宅ローンの残りの支払い期間より長期なローンに借り換えると、月々の返済額を減らすことが可能です。この場合、総支払額が以前より増える可能性があります。

しかし、単純に金利の違いだけで住宅ローンの借り換えを判断すると、想定したメリットを受けられない場合があります。例えば、最初にローンを組んだときと同様に、ローンに関する諸費用がもう一度必要になります。

具体的には、新しいローンの事務手数料、印紙代、抵当権設定費用などです。

また、現在のローンを完済するための手数料や抵当権を抹消する費用も必要です。さらに、保証料や団体信用生命保険料など、新旧のローンによって必要だったり、不必要だったりします。

これらの条件について、細かく支払額、返還額を検討し、その差額分より住宅ローンの借り換えメリットの方が大きくなければ、苦労してローンを借り換える意味がありません。

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