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住宅ローンの借り換えのメリットとデメリットは?

今回は、住宅ローン借り換えのメリットとデメリットについてお話したいと思います。

現在返済している住宅ローンより、種々の諸費用を支払ってでも他の住宅ローンの方が有利だと思われる場合、住宅ローンの借り換えを行うという選択肢があります。

住宅ローン借り換えの最も多いモチベーションは、住宅ローンの総支払額を軽減する、ということだと思います。

返済期間を変えない場合には、総支払額を軽減すると月々の支払い額も軽減することができます。

いわゆるバブル時代には、住宅ローンの金利は非常に高く設定されていました。現在は低金利時代といわれていて、35年の長期固定金利型ローンでも金利が3%程度になっています。

高金利時代にローンを組んだ方は、低金利時代にローンを借り換えると、メリットが大きいといえます。

逆に、経済情勢があまり変わらず、金利の状況が変わらなかったとしても、当初35年の固定金利型ローンを組んだ人は、15年後にはローン支払い期間が残り20年になっているので、35年ローンより金利の安い20年ローンに借り換えるというパターンも考えられます。

どのような条件であれば、借り換えるメリットがあるのでしょうか? 一般に、住宅ローンの借り換えでメリットを出すには、下記のような条件があるといわれています。

◆ 金利差が1%以上あること
◆ ローン残高が1000万円以上ある
◆ 返済期間があと10年以上ある

では、この条件をシミュレーションで検証してみましょう。基本のパターンとして、ローン残高1000万円、返済期間が10年、年利は現在が3%で借り換え後が2%とします。

諸費用は三井住友銀行の借り換えシミュレーションができるWEBサイト(http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/karikae_sim.html)で見積もりました。

まず、基本パターンから、金利差、ローン残高、返済期間をパラメータとして、借り換えのメリットがどう違うかをシミュレーションしてみました。各表の一番右側が基本パターンです。

表 金利の差による借り換えメリットの違い

借り換え後の金利 [%] 2.75 2.5 2.0
金利支払い額の差 [円] 137,880 274,920 545,640
諸経費 [円] 242,440 242,440 242,440
借り換えのメリット [円] −104,560 32,480 303,200

表 ローン残高による借り換えメリットの違い

ローン残高 [円] 250万 500万 1000万
金利支払い額の差 [円] 136,440 272,880 545,640
諸経費 [円] 140,360 171,720 242,440
借り換えのメリット [円] −3,920 101,160 303,200

表 返済期間による借り換えメリットの違い

返済期間 [年] 2 5 10
金利支払い額の差 [円] 105,840 264,540 545,640
諸経費 [円] 176,420 202,800 242,440
借り換えのメリット [円] −70,580 61,740 303,200

確かに基本パターンからずれていくと、借り換えのメリットが小さくなったり、逆にマイナスになったりします。1%以上,1000万円以上,10年以上という数値は、住宅ローン借り換えのメリットの目安として妥当だと思います。

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