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アメリカの住宅ローン事情とは?

今回は、アメリカの住宅ローン事情についてお話したいと思います。

同じ住宅ローンでも、日本とアメリカでは結構ちがうものです。

アメリカの住宅ローンと聞いて、真っ先に思い浮かぶのは、「サブプライム住宅ローン問題」ではないでしょうか。

サブプライムローンとは、優良客(プライム層)より下位の層(サブプライム層)を対象としたローン商品を指します。

サブプライム層は、通常の住宅ローンの審査が通らない場合が多く、サブプライムローンなら借りられるという状況になっています。サブプライムローンは一般のローンに比べて利率が高く設定されています。

これらのローンの債権は証券化されて、他の金融商品などと組み合わされ、世界各国の投資家へ販売されていました。

アメリカでは、2001年から2006年ころまでは、住宅価格が右肩上がりで、この証券は評価も高く順調に販売されていました。

しかし、2007年夏頃からアメリカの住宅価格が下落し始め、サブプライム住宅ローンの返済延滞率が上昇し、住宅バブル崩壊へと至りました。

それに伴い、サブプライムローン債権が組み込まれている証券が暴落し、リーマン・ブラザーズ倒産によるリーマン・ショックを引き起こし、世界的な同時株安など世界的金融危機の引き金になりました。

アメリカで住宅を持つということは、一般人にとって、いわゆるアメリカン・ドリームの一つです。アメリカ政府も持ち家取得を援助するため、連邦住宅貸付銀行や連邦住宅抵当公庫、連邦住宅金融抵当公庫などの政府支援機関を設立しています。

特に、1929年に起こった世界大恐慌から立ち直るための政策として、政府は同時に中産階級向けの住宅融資に力を入れました。

その中で、住宅ローンの証券化の手法が生まれました。つまり住宅ローンのリスクを金融機関がとらず、証券化することにより市場に転嫁するようなしくみを作り上げたことになります。

住宅ローン破綻者を多く生んだサブプライム住宅ローンですが、ローン破綻者の状況がアメリカと日本ではやや違います。

日本では、「ウイズ・リコース・ローン(遡及型融資)」と呼ばれるタイプの住宅ローンが一般的です。これは、住宅ローンが破綻した際、住宅ローンの担保の価値がローン残高よりも低ければ、その差額を債務者が支払う義務を負います。

つまり、ローン破綻で土地や住宅を失うばかりか、借金も残った状態になるということです。

アメリカでは、「ノンリコース・ローン(非遡及型融資)」と呼ばれる住宅ローンが一般的です。

ノンリコース・ローンでは、ローンが破綻した時に、担保さえ差し出せば、担保の評価額がローン残高より低かったとしても、差額を支払う必要がありません。そのリスクは金融機関が負うことになります。

住宅ローンが破綻した際、住宅さえ手放せば、ローン債務が解消されますので、割と気軽にローンを組めるということになります。

このような状況がサブプライム住宅ローン問題の背景になっていると思われます。

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