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住宅ローンの頭金についてシミュレーション比較

今回は、頭金についてお話したいと思います。

住宅ローンを申し込む際、よく悩むのがどの程度の頭金を用意しなければならないのだろうか、ということだと思います。

頭金が多ければ多いほどいいというのは、わかりますが、頭金をためるためにどんどん年を取っていくというのは、本末転倒のようにも思います。

以前は、「購入金額の20%程度の頭金を用意するのが常識」といわれていました。現在では、フラット35がそうであるように、頭金がゼロでも購入可能、という商品が増えてきました。

頭金を貯めてから住宅を買うほうがいいのか、思い切って頭金がゼロでも住宅を購入するほうがいいのか、簡単なシミュレーションで比較してみましょう。

Aさんは、現在30歳です。3000万円の住宅を頭金なしで購入することにします。フラット35を利用して、元利均等返済で、年利は3%、ボーナス時の加算なしで35年ローンを組みました。

Aさんの月々の支払額は11万5455円で、総返済額は約4,849万円になります。完済したときに、Aさんは65歳になっています。

Bさんも、現在30歳です。10年間住宅購入の頭金をためることにします。Bさんの現在の住まいは社宅で、月々3万円支払っています。10年間の支払い金額をAさんと同額の11万5455円にするため、Bさんは毎月8万5455円づつ貯蓄することにします。10年間で1025万2800円の頭金を貯蓄できることになります。

低金利時代なので、貯蓄に利息はついていないと仮定します。この時点でBさんは40歳になりました。Aさんと同じような3000万円の住宅を10年遅れで買います。借り入れ金額は1974万7200円になります。

Aさんと同じように65歳で完済するには、25年ローンになります。Aさんと同じように年利3%でローンを組むと、月々の支払額は9万3656円になります。

この35年間に住宅に関してかかった総支払額(社宅代+頭金+ローン返済額)は約4195万円になります。総支払額はAさんに比べ654万円も少なくなっています。

総支払額だけで比較すると、Bさんのほうが断然得だといえます。ただし、これは一概に金額だけで比較できる問題ではありません。

Aさんは、最初から持ち家に住むことができますが、Bさんは10年間社宅暮らしで我慢しなければなりません。また、65歳のときにAさんの持ち家は築35年、Bさんの持ち家は築25年になっている違いがあります。

これは、どちらがいいという問題ではなく、ライフスタイルの問題かもしれません。

ただし、Aさんのように頭金ゼロでローンを組むと、いわゆるオーバーローンの状態になる危険性が高く、売却や住み替えをしたいと思っても、できない状況に陥ってしまうリスクがあるということを認識しておく必要があります。

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