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住宅ローン審査の返済負担率・担保条件は?

前回は、80%以上の金融機関が「融資の際に考慮する」と回答した項目について、回答率が多かったベスト2についてお話しました。

どちらも年齢に関する項目で、金融機関がローン対象者の年齢を重視しているかがよくわかります。

今回は、ベスト3とベスト4を見てみたいと思います。

3.返済負担率
返済負担率とは、1年間の総ローン返済額を年収で割ったものです。

総ローン返済額には、住宅ローン以外のもの、例えば自動車ローンや教育ローンなども含まれます。年収500万円の人が毎月10万円ローンを返済しようと思えば、10×12/500×100=24(%)となります。

この値が大きくなればなるほど、返済する側にとっては厳しくなるので、ローン返済が破綻する危険性が増えます。

そこで、金融機関にとってみれば、返済負担率に制限をかけることにより、危険なローンを承認するリスクを回避しています。

例えば、フラット35であれば、年収400万円未満の場合は30%以下、年収400万円以上の場合は35%以下と明記されています。

民間の金融機関では、値を明記していないところが多いですが、一般的には税込み年収が300〜700万円の人であれば、返済負担率の制限が25〜40%程度だといわれています。

一般に、年収が多くなると返済負担率の制限も上がります。

ローン審査では、現在の返済負担率が基準以下であればOKかというと、そう単純でもありません。

その人の年齢、年収、職種などに応じて、総合的に審査しているようなので、上記の数値は、あくまで目安と考えたほうがいいと思います。

4.担保評価額
担保評価額とは、担保となる不動産(土地や建物)を売却する場合の評価額を指します。

建物であれば築年数、土地であれば経済情勢などによって、評価する時々で評価額が変化します。新築の場合には、土地や建物を含めた購入額がそのまま担保評価額になります。

例えば、フラット35のWEBサイトによると、フラット35の利用条件は、「100万円以上8,000万円以下で、建設費または購入価格の100%以内」と明記されています。

つまり、諸経費などを用意すれば、頭金なしでも、建物を購入できることになるわけです。民間の金融機関では、WEBサイトなどには明記されていませんが、新築の場合は一般的に建設費または購入価格の80〜100%というところが多いようです。

中古住宅や中古マンションの場合には、土地や建物をその時点で評価しますので、あまり古い建物の場合には、建物の評価額が0で、土地のみの評価しかでず、購入金額の100%借り入れができないケースもあります。

実際にその価格で買っているのに、その額が評価されないとは、不公平だと思いますが、不動産屋の考える価値と、金融機関の考える価値には、差があるということになります。

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