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住宅ローンのオーバーローンって何?

今回は、オーバーローンについてお話したいと思います。

オーバーローンとは、住宅ローンの残高が、不動産の譲渡価額(時価)より大きい状態を言います。いわゆる担保割れの状態です。

オーバーローンとはもともと、預金を上回る金額を金融機関が貸し出している状態をいいます。

住宅ローンに当てはめてみると、例えば5000万円の借り入れ残高があるのに、土地と住宅の時価を足しても4000万円しかない、という状況を指します。債務超過といってもいいかも知れません。

何故、このような状態になるのでしょうか?

最も大きな原因の一つが、住宅購入時の頭金が少ないということです。仮に、全額ローンで土地と住宅を購入したと仮定しましょう。ローン開始時点で、土地と住宅を売却したとしても、新築購入時と同じ値段で売れるケースはまれでしょうから、まず確実にマイナスになります。

また、ローンには当然金利がかかりますから、その時点で支払わなければならない金利分がマイナスになります。つまり、最初からオーバーローン状態になっているわけです。

まあ、全額ローンで購入させてくれるケースはまれでしょうから、それなりの頭金を投入することになるわけですが、頭金が少ないと、オーバーローンの状態になりやすいのは、当たり前の話ですね。

住宅は、買った瞬間から少しずつ時価が下がっていきますし、土地は状況によって上がったり下がったりしますから、多少の頭金では、あっという間にオーバーローンという状態は、良くある話というべきかもしれません。

オーバーローン状態では、土地・建物を売却しても、借金が残ってしまうので、住宅を買い替えたいと思っても、大きな制約が降りかかることになります。

例えば、住宅ローンが4000万円残っていると仮定しましょう。その時、住宅と土地の時価が3500万円だとします。500万円分オーバーローンですね。

この状態で、住宅の住み替えをしようと思っても、差額の500万円を支払わないと、住宅を売ることは出来ません。

なぜなら、住宅ローンを完済し、住宅にかかっている抵当権を抹消しないと、通常、住宅を購入してくれる人は現れないからです。

500万円の自己資金が無い場合には、どこかで借金をすることになります。その場合、新しい住宅を購入するためのローンを組むことが困難になります。どちらにしても、大きな制約と言わざるを得ません。

日本では、マイホームは一生住み続けるものという考え方が一般的です。

住み続けている限り、オーバーローンになったとしても、実害はない、という考え方もできます。しかしながら、転勤を命じられたり、実家へ帰らざるを得なくなったりと、住宅を売却しなければならない状況は容易に考えられます。

オーバーローンのリスクを減らす方法は、ただ一つ。購入時の自己資金を多くして、借り入れ金額を減らすことに尽きます

。ただし、手元に資金がなくなることもリスクなので、バランスが重要です。

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