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フラット35住宅ローンの特徴は?

今回は、フラット35についてお話したいと思います。

フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供している長期固定金利住宅ローンです。

旧住宅金融公庫では、直接融資を行っていましたが、住宅金融支援機構に移行することを見据え、直接融資に代わる長期固定金利型の住宅ローンとしてこのフラット35が開発されました。

長期固定で低金利で提供されており、人気の高い住宅ローンの一つになっています。

フラット35は、「買取型」と「保証型」に大別されます。

買取型とは、民間金融機関が住宅購入者に行った融資の債権を住宅金融支援機構に譲渡します。機構は債権を信託銀行などに信託し、信託した債権によって担保される不動産担保証券を投資家に対して発行します。

また、機構は債権の買取代金として、発行代金を金融機関に支払います。ローン申込者が金融機関へ支払う返済金は、機構に渡り、投資家への利息として支払われます。

このような仕組みで、低金利の長期固定金利型ローンが実現しました。

また、保証型の場合は、民間金融機関が住宅購入者に行った融資に対して、機構が住宅融資保険を設定します。金融機関が信託銀行に債権を信託し、証券化されたものを投資家に販売することになります。

住宅ローンの返済が困難になった場合には、住宅金融支援機構が保険金(ローンの残高)を支払います。いわゆる保証会社のような機能を住宅金融支援機構がすることになります。

保障型のフラット35を取り扱っているところはきわめて少なく、4つの金融機関しかありません。そのうち、千葉興業銀行,ARUHI,日本住宅ローンについては、現在は新規の受付をしておらず、実質は三菱東京UFJ銀行しか取り扱っていないというのが現状です。

では、取り扱っている金融機関の多いフラット35「買取型」の主な利用条件をみてみましょう。

まず、年齢が70歳以上で、年収に対する全借入れの年間合計返済額の割合(総返済負担率ともいいます)が、年収400万円以下の人は30%以下、年収400万円以上の人は35%以下である必要があります。

フラット35の対象となる住宅は、基本的には本人が住むためのものでなければなりません。

住宅の床面積は、マンションなどの共同住宅の場合は30u以上、一戸建てなどの場合70u以上で、住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合しなければなりません。

また、住宅の購入額が1億円を超える場合にはフラット35の対象外になります。

住宅ローンの借り入可能額は100万円以上8000万円以下で、住宅の購入額の100%までOKです。

フラット35の金利は扱っている金融機関によって異なります。

また、フラット35の場合には、団体信用生命保険などの加入費は含まれていませんので、一般の金融機関の住宅ローンと単純に金利だけで比較せずに、諸費用を含めて検討すべきだと思います。

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