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フラット35S住宅ローンの特徴は?

今回は、フラット35Sについてお話したいと思います。

フラット35は住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して提供している、長期固定金利型の住宅ローンです。

フラット35Sは「優良住宅取得支援制度」といわれており、省エネルギー性など一定の要件を満たす優良住宅を購入する際に、フラット35の金利が一定期間割引される制度を指します。

「フラット35S」、「フラット35S(中古タイプ)」、「フラット35S(20年金利引き下げタイプ)」の3種類があります。

フラット35S開始当初の金利割引率は0.3%で割引期間5年でしたが、緊急経済対策として現在は1%割引になっています。

割引期間は、「フラット35S」および「フラット35S(中古タイプ)」については、平成24年3月31日までに申し込むと当初10年間、平成24年5月1日以後に申し込むと当初5年間となります。

「フラット35S(20年金利引下げタイプ)」については、平成24年3月31日までに申し込むと当初20年間、平成24年5月1日以後に申し込むと当初10年間となります。

では、どのような住宅がフラット35Sの恩恵を受けることができるのでしょうか?

フラット35Sの要件は、下記の4項目のいずれか1項目以上を満足することです。

【1.省エネルギー性】 省エネルギー対策等級4の住宅
【2.耐震性】 耐震等級2以上の住宅または免震建築物
【3.バリアフリー性】高齢者等配慮対策等級3以上の住宅
【4.耐久性・可変性】劣化対策等級3、かつ、維持管理対策等級2以上の住宅

フラット35S(20年金利引き下げタイプ)の場合には、要件がさらに厳しくなり、下記の4項目のいずれか1項目以上を満足する必要があります。

【1.省エネルギー性】 「エネルギーの使用の合理化に関する法律」に基づく「住宅事業建築主の判断の基準」に適合する住宅(1戸建て住宅に限る)
【2.耐震性】 耐震等級3の住宅
【3.バリアフリー性】高齢者等配慮対策等級4以上の住宅
【4.耐久性・可変性】長期優良住宅

さて、フラット35Sとフラット35では、どの程度支払額が代わるのでしょうか、モデルケースでシミュレーションしてみます。

元金3000万円で、元利均等方式、金利3%、35年ローンのフラット35の場合、総支払額は約4850万円になります。

これに比べて、フラット35Sで当初10年間の金利が1%割り引かれた場合、総支払額は4529万円になります。実に321万円もの減額になります。

一般に住宅ローンの支払い当初は、支払額に占める金利の割合が相対的に多くなっています。

したがって、ローン返済開始当初の金利を下げることができれば、支払額をかなり効果的に削減できます。

ハードルは高くなりますが、フラット35S(20年金利引き下げタイプ)が適用できる場合には、さらに支払額を削減できることはいうまでもありません。

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