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フラット35の住宅金融支援機構って何?

今回は、住宅金融支援機構についてお話したいと思います。

住宅金融支援機構は、廃止された住宅金融公庫の業務を引き継ぐ形で、2007年5月に設立された独立行政法人です。

住宅金融支援機構の使命は、住宅金融市場の安定的な資金供給を支援し、人々の住宅の取得や住生活の向上へ貢献するということです。

旧住宅金融公庫の事業の柱は、住宅の建築や購入のため、長期・固定・低利の住宅資金の直接貸付(住宅金融公庫融資)でした。

当時は、住宅ローンを組む際に、「銀行から借りようか、公庫から借りようか」と大きく2つの選択肢がある、と捉えられていました。

銀行の融資審査が若干厳しかったので、銀行からローンを受けられない人の受け皿的な要素もあったように思います。2000年代には住宅融資残高のうち4割弱のシェアがあったようです。

しかし、公的な団体が低金利で直接融資を行うことに、民業圧迫であるとの批判もありました。

また、債務者が繰上げ返済をすると収支差が発生し、それを埋めるために税金が必要となることも問題でした。

このような背景を受けて、住宅金融支援機構に引き継がれた後は、一般的な直接融資は行っていません。

現在は、災害復興住宅融資、密集市街地の建替融資、子育て世帯向け・高齢者世帯向け賃貸住宅融資など、政策上重要で民間金融機関では対応が困難なものを対象とした融資が行われています。

また、財形貯蓄を行っている人を対象にした財形住宅融資も旧公庫時代から継続して行われています。

直接貸付に代わって、現在の住宅金融支援機構で事業の柱となっているのが、民間金融機関による長期・固定金利の住宅ローンの供給を支援する証券化支援業務です。

これは、いわゆる公庫融資のかわりに開発されたフラット35などを対象にしたものです。

現在のフラット35は住宅金融支援機構が融資するのではなく、連携する民間の金融機関が融資します。

この「長期・固定金利の住宅ローン」を安定して提供し続けるため、民間金融機関等による長期・固定金利の住宅ローンの債権買取りなどを行うといった事業を行っています。

債権を買い取った住宅金融支援機構は債権を担保とした証券を発行し、投資家が債権発行代金を支払います。

この代金が、住宅ローン貸し出しのための資金となります。投資家は、証券の元金と利息を受け取ります。このような仕組みによって、最長35年もの長期固定金利住宅ローンが実現できたわけです。

また、住宅金融支援機構は民間住宅ローンの供給を促進する住宅融資保険業務を行っています。

機構団体信用生命保険特約制度を設け、住宅ローンの返済が困難となった場合に、債権者である金融機関に保険金を支払うことにより、民間金融機関の住宅ローンの円滑な供給を支援しています。

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