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住宅ローン減税で戻ってくる金額はいくら?

今回は、住宅ローン減税で還付される金額についてお話したいと思います。

現在行われている住宅ローン減税は、かなりの大型減税になっています。

一般住宅の最大500万円控除は平成22年分で終了しましたが、平成23年に入居した場合、最大400万円の控除の可能性があります。

減税の申請は、確定申告で行います。5年以上遡って住宅ローン減税を申告することはできませんので、適切な時期にきちんと確定申告をすることが大事です。

住宅ローン減税では、減税額に「最大」という言葉がついています。

最大400万円ということは、400万円の控除が受けられない人もいるということです。さて、実際にどの程度の控除を受けられるのか、検討してみましょう。

一般住宅の控除率は1%となっています。これは、基本的には、住宅ローンの年末残高の1%が減税されて、手元へ返還される、という意味です。

しかし、返還されるのは、払いすぎているとみなされる税金です。税金を支払っていない場合には返還されません。

具体的には、ローン返済者が実際に徴収された所得税と、翌年に支払う住民税が控除の対象になります。

控除対象になる税金は所得税の場合は全額ですが、住民税の場合には、所得税の課税総所得金額の5%と9万7500円のいずれか少ない額になり、所得税から控除しきれない場合に翌年支払う住民税から控除されます。

平成23年入居者の平成23年度分の住宅ローン減税(確定申告は平成24年2〜3月)をモデルケースでシミュレーションしてみましょう。

年収800万円の人のローン残高が4500万円だったと仮定します。すでに支払った所得税は70万円、所得税の課税総所得金額は560万円だったとします。まず、ローン残高の1%より、4500万円×0.01=45万円となります。

所得税額と住民税額の合計は70万+min(560万×0.05, 9.75万)=79.75円です。両者の少ない額は45万円となりますが、平成23年入居者の年間最高控除額は40万円なので、満額の40万円が所得税分から控除され、還付されます。

別のケースをシミュレーションしてみます。

年収400万円の人のローン残高が3000万円だったと仮定します。所得税は13万円、所得税の課税総所得金額は230万円だと仮定します。まず、ローン残高の1%より、3000万円×0.01=30万円となります。

所得税額と住民税額の合計は13万+min(230万×0.05, 9.75万)=22.75円です。両者の少ない額は22.75万円となります。年間最高控除額の40万円は控除されません。

さて、この条件で確定申告をして、22.75万円還付されるかというと、そうではありあせん。確定申告で還付されるのは、あくまですでに支払った所得税分なので13万円だけが還付されることになります。

残りの9.75万円は、翌年支払う住民税を減額する、という形で返還されることになります。

常に満額の控除があるわけではないこと、返還分の全てが確定申告の還付金として返ってくるわけではないことを理解しておく必要があります。

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