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中古住宅の火災保険の注意点

今回は、中古住宅の場合に火災保険の補償範囲や補償金額をどのように設定すべきかお話したいと思います。

中古住宅の場合も、住宅ローンを組む際に、火災保険への加入が義務付けられているものがあります。

どのような火災保険に加入するかは、住宅ローンを破綻させるリスクを低減させるために非常に重要です。

一般に火災保険は、損失を補償するという考えから、住宅の時価もしくは再調達時にかかる費用が補償金額の限度額になっています。

新築住宅の場合には、建設金額もしくは購入金額がそのまま再調達価額に相当しますので、明確なのですが、中古住宅の場合には、どうすればいいのでしょう。

一般的には、2通りの方法があります。

まず、「年次別指数法」という方法です。これは、対象となる建物を建設した時期と、その当時の建設費用が明らかになっている場合に適用できます。

新築当時の価格に建築費倍率を掛けて求めます。建築費倍率とは、過去の経済情勢などを鑑み、年代ごとの建築費を補正するための倍率で、基本的には、金融機関ごとに独自に設定されています。

例えば、新築当時2000万円の木造住宅が10年経過した際、建築費倍率表の建築年に対応する数値が0.9となっていれば、2000万円×0.9=1800万円が再調達価額と評価されることになります。

もう一方は、「新築費単価法」です。この方法は、新築当時の建設費が不明であっても適用できます。

具体的には、新築費単価表などに基づき、1uあたりの新築費単価に建物の延床面積をかけることにより求めます。

また、門扉やガレージなどの金額も加算されます。新築費単価表は、建築場所や住宅形式に応じて1uあたりの新築費単価が設定されており、これも基本的には評価する金融機関ごとに差があるといわれています。

最近の火災保険は、時価ではなく、新価(再調達価額)を補償する商品が増えています。

中古住宅の場合には、不動産としての価値と、保険対象としての価値はかなり違う場合があります。不動産価値はほぼゼロでも、保険対象としては20%以下には下がりません。

保険対象としての時価が再調達価額の50%以上ある場合には、中古住宅でも再調達価額を補償対象にする「価額協定特約」をつけた火災保険にすることもできます。

不動産価値のかなり低いものでも「価額協定特約」を設定できるのであれば、「価額協定特約をつけて火災保険に加入した後、家を燃やしてしまえば、新築になる!!」という不埒な考えをもつ人がでてくるかも知れません。

もちろんこの行為は保険金詐欺になりますので、絶対に行ってはいけません。。。。保険屋さんは、甘くないですよ。

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