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住宅ローンの火災保険の特約って?

今回は、火災保険の各種特約についてお話したいと思います。

火災保険は、基本的に建物の時価を補償するものです。年数が経過すると、建物の価値は低下していきますから、火災保険で補償される額も同じように下がっていきます。

その場合、新しい住宅を再建するには、建物の価値低下分をあらためて調達しなければなりません。

例えば、20年前に3000万円の木造住宅を建設したとします。建物の保険上の減価償却率は年1%〜1.5%程度といわれていますので、中間をとって1.25%としましょう。

その場合、住宅の時価は20年間で、1.25×20=25%低下し、2250万円となります。仮に、この状態で建物が火災で全焼した場合、2250万円が火災保険から補償されますが、前と同じ3000万円の家を建設するには、新たに750万円を用意しなければなりません。

しかも、前の建物の住宅ローンは、引き続き払い続けなければなりません。

建物の再調達価額を補償するためには、「価額協定特約」をつけなければなりません。

しかし、価額協定特約をつける場合には、一般に最長でも5年契約までしかできません。つまり、5年ごとに火災保険の契約と、質権の設定をやり直す手間があります。

また、長期間分を一括して契約する際には、高い割引率が設定されているため、5年ごとの契約の場合には、割高になるデメリットがあります。

しかし、先ほどの例の場合、建物の再調達価額として3000万円が設定されていたとすると、5年後に建物が全焼しても、3000万円が補償され、建物をそのまま再建することが可能です。

前の建物の住宅ローンをそのまま支払っていけばいいことになります。火災に対する損失リスクを軽減することができます。

さらに、価額協定特約の場合には、再調達価額として3000万円が補償されたからといって、3000万円の住宅を再建しなければならない義務はありません。

もう一つ、「新価保険特約」という契約方法があります。これは、保険の契約期間が5年以上でも再調達価額が補償されるものです。

こう聞くと、「新価保険特約」のほうが「価額協定特約」に比べ断然得なように思えます。

しかし、「新価保険特約」の場合には、火災にあってから2年以内に、同じ場所に同じ構造で同じ使用目的の建物を再築する必要があります。

「価額協定特約」や「新価保険特約」が再調達価額を補償するといっても、どんなに古い建物に対しても再調達価額が支払われるわけではありません。

そうしなければ、築年数がかなり経過した古建築をわざと全焼させて、再調達価額を調達するという詐欺が起こりうるからです。

一般に、時価が再調達価額の50%以下になる場合には、これらの特約をつけることができなくなります。

どの特約をつけるか、あるいはつけないかには、一長一短ありますので、保険料も含めてじっくり検討することをお勧めします。

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