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住宅ローンの固定金利と変動金利で有利なのは?

前回は、固定金利型と変動金利型のどちらを選択すべきか、について大まかに検討しました。

今回は、もう少し定量的に検討できるように、モデルケースでシミュレーションを行います。シミュレーションといっても、緻密なものではなく、大まかな値がざっくりとつかめるような概算検討です。

現在は、低金利状態なので、一般的には「変動金利型ローン」を選択するのが無難です。

変動金利型のほうが、固定金利型より年利が低いので、契約当初の返済額を抑えることができます。このまま低金利状態がつづく場合は、変動金利型を選択し続ければ、問題はありません。

短期プライムレートが上昇し、住宅ローンの金利が上昇してきた場合、どのタイミングで固定金利型へ切り替えるのがいいのでしょう?

借り入れモデルを仮定して、概算検討をしてみましょう。2011年2月現在の某大手銀行のローン金利は以下のようになっていました。

◆ 変動金利型:年利1.075%
◆ 変動金利選択型(5年):年利2.15%
◆ 固定金利型(35年):年利3.13%

そこで、その数値を丸めて、現状の金利を下記のように設定します。

◆ 変動金利型:年利1%
◆ 変動金利選択型(5年):年利2%
◆ 固定金利型(35年):年利3%

ローン期間は35年とします。変動金利が毎年均等に上昇するものとし、変動金利選択型は常に変動金利型より1%高いと仮定します。

この仮定の計算を精緻におこなってもしょうがないので、非常にざっくりとした値を簡単に得るために、年利と設定期間のたたみこみ積分が、返済利子総額に比例しているとします。

まず、変動金利型と固定金利型を比較してみましょう。固定金利は年利3%なので、これが35年間続くと、年利の積分値は105%になります。

金利が変動しなかった場合、変動金利型の年利の積分値は35%となり、固定金利型に比べて、圧倒的に有利です。

今度は、変動金利が毎年0.2%づつ上昇し、35年後には8.5%になったと仮定します。

その場合、変動金利型の年利の積分値は154%になり、固定金利型より不利になります。この計算方法で固定金利型と変動金利型の年利積分値が等しくなるのは、年利が毎年0.1176%づつ上昇し、35年後には5%になる場合です。

過去の金利変動を振り返ってみると、バブル絶頂期の平成2年に、都市銀行の年利が8.5%と最高値を記録しています。

これから35年の間に、その8.5%になる確率は非常に少ないと思いますが、5%程度まで上昇する可能性はゼロではないと思います。

現状の政府のていたらくをみると、景気が回復する状況をあまり想像できませんが、数年後の状況も予測できない現在、35年の間に何が起こるかわかりません。

次回は、変動金利型と変動金利選択型を比較してみたいと思います。

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