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住宅ローンの金利優遇って何?

今回は、優遇金利についてお話したいと思います。

住宅ローンの金利は、低ければ低いほど支払う利子が少なくて済みます。

そこで、各金融機関は優遇金利などのキャンペーンを行って、少しでも金利を低く設定して、顧客を囲い込もうとします。

優遇金利の代表的なパターンが、「店頭金利から**%引き下げ」という表現です。

店頭金利とは、金融機関が設定している基準となる金利を指します。基本的には、金融機関が独自に設定しますので、金融機関によって差があります。

また、適用金利という言葉がありますが、適用金利とは、実際にローンに対して適用される金利です。店頭金利と適用金利の差が優遇金利です。

優遇金利も様々なタイプのものがあり、優遇金利を受けられる期間が、ローンの全期間であったり、5年や10年などの当初一定期間だったりします。また、優遇金利の額も金融機関によって様々です。

よく聞かれる疑問の一つに、「店頭金利は金融機関が自由に決められるので、優遇金利があったとしても、結局金融機関が自由に金利を決められるということではないか?」、というものがあります。

確かに金融機関は独自の店頭金利を設定できますが、短期金利の場合には、短期プライムレートを基準として設定されますので、金融機関によって極端な差がでるとは考えにくいと思います。

また、よく聞かれる別の疑問は、「当初一定期間優遇と全期間優遇では、どちらの方が得なのでしょうか?」、といいものです。仮に、当初一定期間優遇と全期間優遇で優遇金利が同じだった場合には、全期間優遇のほうが得になります。

それでは、次の場合はどうでしょうか?

2000万円の元金で20年の住宅ローンを組んだとします。A銀行のローンの場合、全期間で1%の金利優遇があるものと仮定します。B銀行のローンの場合、当初10年間で2%の金利優遇があるとします。

店頭金利はA銀行もB銀行も3%で20年間の間で変化がなかったとします。A銀行の場合、20年間に渡って適用金利は2%になります。B銀行の場合、当初10年の適用金利が1%、11〜20年の適用金利が3%になります。B銀行の適用金利の平均は2%になり、A銀行と等しくなります。

さて、実際にシミュレーションを行い、両銀行の返済額を比較して見ましょう。

A銀行の場合、月々の返済額は10万1176円、総返済額は2430万1867円になります。

B銀行の場合、9万1978円、総返済額は2315万5851円になります。

以前にもお話しましたが、ローン返済の当初は返済額の中で利子の占める割合が多く、返済の年数が経過するとともに、返済額の中で利子の占める割合が小さくなっていきます。

このシミュレーションは金利自体が変動するとどちらが得か結果が変わってきますが、どちらかというと、ローン返済当初の金利が低いほうが、総支払額を低く抑えることができます。

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