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住宅ローンの未払い利息って何?

今回は、未払い利息についてお話したいと思います。

未払い利息とは、ローンの返済額よりも利息の増加分のほうが大きくなってしまい、支払うべき利息がどんどん蓄積されてしまうことを指します。

そもそも住宅ローンの返済には、利息と元本が決められた比率で含まれていて、月々の返済をきちんとしている限り、利息が未払いになるなどありえないように思います。

未払い利息が発生してしまうしくみは、一般的には次のようなものです。

変動金利型ローンの場合、原則として半年に1回のペースで利率が見直されます。利率が見直されれば、その都度支払い額を計算し直し、利率が増えた場合には支払額が増える、というのが本来の姿です。

ところが、多くのローン商品では、支払い金額の見直しは半年に1回ではなく、5年に1回というペースになっています。

さらに、見直した後の支払い額が、見直し前の支払額の1.25倍を超えないなどのルールを適用しているものがほとんどです。

金利が急激に増えたにもかかわらず支払額が増えないと、支払額の中で利息の占める割合がどんどん大きくなっていきます。そして、ついに支払額の全てを利息の増加分にあてても追いつかなくなります。

そうすると、支払うべき利息が支払えません。これが未払い利息です。

未払い利息が発生すると、どうなるのでしょう。

支払い額の全ては利息なので、元本は全く減りません。さらに支払うべき利息を返済できないので、借金がどんどん増えていくことになります。

決められたローン返済額をきちんと返済しているにもかかわらず借金が増える可能性があるわけです。

変動金利型ローンは、他のタイプに比べ金利が相対的に低いため、金利上昇が少ないと総支払額を低く抑えられるメリットがありますが、金利上昇が激しい場合には金利上昇分の支払額増加に加え、未払い利息という新たな借金を背負うリスクがあるということを認識しておく必要があります。

一部の金融機関では、金利の見直しペースと返済額の見直しペースをあわせて、未払い利息が発生しないようにしている商品もあります。

では、ローン債務者のほうで、未払い利息を発生させないような対策はあるのでしょうか。また、未払い利息が発生してしまったら、どうすればいいのでしょうか。

金利を下げることができれば、未払い利息は発生しませんが、金利をコントロールすることは私達には不可能です。

金利が急激に上がってきたときに、未払い利息を防ぐ有効な方法の一つは、繰上げ返済を行うことです。

返済額が増えなくても、繰上げ返済によって強制的に返済額を増やすことにより、未払い利息が発生するリスクを減らすことができます。

この方法は、住宅ローンに未払い利息が発生してしまった状態を解消する対策としても役立ちます。

さらに積極的により金利の低い住宅ローン商品に借り換えを行うという手段も最近では注目されています。

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