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住宅ローンの元金均等返済って何?

今回は、元金均等返済についてお話したいと思います。

前回の元利均等返済の説明と同様に、数式を使ってシミュレーションしてみましょう。今回は前回と違って、べき乗のようなややこしい計算はありませんので、安心してください。

元金均等とは、いったいどういう意味でしょう?

前回の元利均等返済は毎回の返済額(元金+利子の和)が均等であるという意味でした。今回の元金均等とは、毎回の返済の中で、元金の返済分が毎回同じになっている、という意味です。

元金均等返済の最大のメリットは、総支払額が元利均等返済に比べて少ないということです。

逆にデメリットは、返済初期の支払額が相対的に多くなります。返済額は、支払い回数が増えるとともに、徐々に少なくなっていきます。

では、今回も数式をばっちり追いかけてみましょう。

元金均等返済のi回目の返済額は、次式で計算できます。

i回目の返済額 = 借入金額 ÷ 返済回数 ×{1 +(返済回数 − i + 1)× 利率}

前回と同様な借り入れ条件で計算してみましょう。わかりやすくするために、毎月返済額が変動すると仮定します。また、小数点以下のお金を無視していますので、実際の金額とは微妙に異なります。

借入金額:2000万円 年利:3%(月利に換算すると3/12=0.25%) 返済期間:30年(360回)

ちなみに、前回の元利均等返済では、毎回の返済額は8万4320円でした。

元金均等返済方式での1回目の返済額は、10万5555円と元利均等に比べかなり多くなります。逆に最終回(360回目)の返済額は5万5694円となり、半額程度に下がっています。

今度は、支払い利子を検討してみましょう。元金均等返済での支払い利子の合計は、次式で計算できます。

支払利子の合計金額 = 借入金額 × 利率 ×(返済回数 + 1)÷ 2

先ほど計算した借入事例で支払い利子の合計金額を算出すると、902万5000円になります。前回計算した元利均等返済方式では、1035万5490円となり、総支払い額が133万円程度安くなります。

総支払い額が少ないのはすばらしい魅力ですね。元利均等と元金均等のどちらが得ですか?

と聞かれると、間違いなく元金均等返済方式のほうが得です。ただし、元金均等返済方式では、返済初期の返済額の多さが気になります。

私自身は、前回にも書きましたが、元利均等返済方式で住宅ローンを組んでいます。私は、年収が相対的に少ない返済初期の返済額を大きくするのは、リスクが多すぎると考えました。

もし、元利均等返済以上に返済することができるのであれば、その分を繰り上げ返済することにより、総支払い額を抑えることができます。

余裕がなければ、繰り上げ返済をしなければいいだけです。余裕がないから繰り上げ返済をしなくても誰にも怒られませんが、余裕がないからといって毎月の返済をしなければ、確実に怒られます。

もちろん、怒られるだけでは済まなくなります。。。。え、私ですか? 元利均等でのんびり返済しています。繰り上げ返済って何の話でしたっけ?

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