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住宅ローンの元利均等返済って何?

今回は、元利均等返済についてお話したいと思います。説明のため、数式も出てきます。数字アレルギーの人は、覚悟して読んでください。

一般的なローンは、元利均等返済か元金均等返済に分けられます。厳密には、住宅ローンではあまりありませんが、アドオン方式などの返済方法もあります。

元利均等返済と元金均等返済は言葉も似ているので、わかりにくいですね。元利が均等って、いったいどういう意味でしょう?

元利均等返済方式とは、毎回の返済額を均等にした返済方式です。毎回の返済額には、元金と利子が含まれています。その合計が毎回均等なので、元利均等と呼ばれています。

毎回の返済額が一定ということは、返済計画がたてやすい、というメリットがあります。また、元金均等返済方式と比べると、返済開始当初の支払い額が小さいということもメリットですね。住宅を購入した後には、引越しをすることになり、家の中のものを新調する契機にもなりますので、何かと物入りになると思います。その時期の支払いが少ないと、助かります。

逆にデメリットは、元金均等返済方式と比べると、利子の合計が多くなり、総支払額が多くなることだと言われています。

元利均等返済の毎回の返済額を式で表すと、以下のようになります。

毎回の返済額 = 借入金額 × 利率 ÷{1 −(1 + 利率)^(−返済回数)}

ここで、^の記号はべき乗を表します。

それでは具体的に計算してみましょう。わかりやすくするために、小数点以下のお金を無視していますので、実際の金額とは微妙に異なります。

借入金額:2000万円
年利:3%(月利に換算すると3/12=0.25%)
返済期間:30年(360回)
毎回の返済額 = 2000万円 × 0.0025 ÷{1 −(1 + 0.0025)^(−360)}= 84,320円

となり、毎月8万4320円を360回支払うことになります。支払う利子の合計は、84,320×360−2000万円=1035万5490円になります。

元利均等返済方式では、毎回の返済額は変わらず一定ですが、毎回の返済金額の中で利子の占める割合は、支払い回数が進むにつれ、小さくなっていきます。

つまり、返済の最初のうちは、利子を相対的に多く返済し、返済の終盤では利子より元金のほうを相対的に多く返済することになります。

借りている側からすると、重要なのは支払い額で、その中の内訳が元金を多めに支払っているのか、利子を多めに支払っているのかはどうでもいい話かも知れませんが、せっかくなので、これも計算してみましょう。

先ほど計算したの借入の例でみてみると、毎回の返済額8万4320円のうち、初回は5万円分が利子で、元金分は3万4321円しか払っていません。100回目の返済では、利子4万376円に対し、元金4万3945円とほぼ同じ比率になります。

最終回となる360回目では、利子分はわずか210円で、ほとんどが元金の返済となります。

私も、この元利均等返済方式で住宅ローンを組んでいます。その理由は単純です。元利均等返済方式なら、年収が相対的に少ない、支払い開始時期の支払いが少なくてすむからです。

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