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住宅ローンの繰り上げ返済の方式の違いとは?

今回は、住宅ローンの繰上げ返済について、返済方法による違いを中心にお話したいと思います。

繰上げ返済とは、ローン返済の途中で、決められた額より多く返済することによりローン残高を減らして、総返済額を軽減する方法を指します。

繰上げ返済をした時には、変化したローン残高に応じて、その後の支払い金額などを計算し直します。そのため、繰上げ返済をするときには、数千円〜数万円程度の手数料がかかるケースが多いようですが、最近は繰上げ返済手数料ゼロを謳った金融機関もあるようです。

また、繰上げ返済が可能な最少額を規定している金融機関もあります。「あまりちまちまと繰上げ返済をされると面倒だ」、ということですね。

一般に、繰上げ返済の方法は2通りあります。まず1つ目は、月々の返済額を軽減する方式です。この場合、返済期間は以前と変わりません。もう一方は、月々の返済額はほぼ同じで、返済期間を短縮する方式です。

繰上げ返済は、住宅ローンの返済額を低減する伝家の宝刀のように扱われていますが、どちらの返済方法が得なのでしょう? シミュレーションで確認してみましょう。

元金3000万円を年利3%,元利均等返済のフラット35で35年ローンを組んだとします。ボーナス月の加算がないとすると、月々の返済額は11万5455円で、支払い利子は1849万1100円になります。ローン返済開始から1年後に、100万円を繰上げ返済したとします。

繰上げ返済時に、返済期間の短縮を選んだ場合、月々の返済額は変わりません。返済期間は1年11ヶ月短縮することができます。支払い利子は168万6562円低減されます。かなりの節約になります。

さて、返済期間の短縮ではなく、月々の返済額の軽減を選んだ場合、月々の返済額は11万1536円で、支払い利子の低減額は59万4494円になります。

同じ100万円の繰上げ返済でも、どのようなタイプで返済するかにより、総支払額が大きく変わってきます。月々の返済額の軽減を望んだとしても、11万5455円−11万1536円=3919円となり、月々4000円弱しか低減されませんので、月々の返済額がぐっと楽になるというような効果はあまりないようです。

繰上げ返済をすることにより、特に期間を短縮した場合には、大きく総支払額を軽減させることができることは分かりました。しかし、繰上げ返済にもデメリットあるいはリスクがあります。

まず、繰上げ返済をすることにより、当たり前ですが、手持ちの現金が減少します。

余剰金を全て繰上げ返済に回して、手持ちの現金がゼロという状況になった場合、急な出費があった場合に対応できなくなります。

繰上げ返済は、預貯金とのバランスをとるということが非常に重要だと思います。

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