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住宅ローンの繰り上げ返済のタイミングは?

前回は、住宅ローンの繰上げ返済について、月々の返済額を軽減するタイプと返済期間を短縮するタイプの2通りがあり、総支払額を効果的に抑えるには、返済期間を短縮が得だというお話をしました。

今回は、住宅ローンの繰上げ返済の返済方法について、返済のタイミングを中心にお話したいと思います。

一般に、繰上げ返済は、住宅ローンの総支払額を低減するために最も効果のある方法です。ではいつ繰り上げ返済をするのが一番得なのでしょうか? 

例えば、余剰資金ができるたびにこまめに繰上げ返済すべきなのでしょうか、ある程度余剰金がまとまってから一気に返済すべきなのでしょうか。

まず、繰上げ返済を早く返した場合と遅く返した場合では、どのように支払額が変化するか、前回と同様のシミュレーションを行いたいと思います。

元金3000万円を年利3%,元利均等返済のフラット35で35年ローンを組んだとします。ボーナス月の加算がないとすると、月々の返済額は11万5455円で、支払い利子は1849万1100円になります。

ローン返済開始から1年後に、100万円を繰上げ返済して、返済期間の短縮を選んだ場合、返済期間は1年11ヶ月短縮することができます。支払い利子は168万6562円低減されます。

今度は、同じ100万円を繰上げ返済するものの、ローン返済開始から10年後だったとします。その場合、返済期間は1年5ヶ月短縮され、低減される支払い利子は106万5523円となります。

繰上げ返済時期が早ければ早いほど、総支払額を低減できる効果が高くなるといえます。

なぜ、繰上げ返済期間が早いほど得なのでしょうか?

金利が変わらなければ、元利均等返済方式の場合、月々の支払額は、ローンの返済当初でもローン返済の終盤でも同じです。

しかし、ローン返済額には、元金と利子の両方が含まれています。元利均等返済方式でも元金均等返済方式でも、ローン返済額の中に含まれる利子の比率は、ローン返済当初が大きく、ローン返済終盤では少なくなっています。

繰上げ返済を行うと、繰上げ返済額の元金が減ることになります。

その際、減った元金に見合った利息が軽減されることになりますが、返済開始当初は、利子の比率が高いため、同じ元金が減ってもそれだけ多くの利子支払い分が減額されることになります。

このため、繰上げ返済を行うのが早ければ早いほど、総利子支払額が低減されることになります。

同じ理屈で、一度にまとめて繰上げ返済をするより、細かくコツコツと繰上げ返済をしたほうが得になります。

ある程度余剰金がたまるのを待つより、早く繰上げ返済を行うほうが利子の減額部分が大きくなるからです。

しかし、繰上げ返済で大切なことは、返済後の余裕を忘れないということです。

少しでも利子を減らそうと、預貯金がほとんどない状態になるまで繰上げ返済をしてしまうと、急な出費が必要になったときに、キャッシングなど高い利子を払う方法でお金を集めるハメになるかも知れません。そうなると、まさに本末転倒です。

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