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住宅ローンのリバースモーゲージって何?

今回は、リバース・モーゲージについてお話したいと思います。

私自身、リバース・モーゲージという言葉をあまり聴いたことがありませんでした。

リバース・モーゲージは、英語で、「reverse mortgage」と書きます。どうでもいい話ですが、mortgageのtは発音しないのですね。。。。英語は奥が深いです。

さて、リバースは「逆の」という意味で、モーゲージは「抵当権、担保」という意味です。ですから、直訳すると逆抵当権とか逆担保ということになります。

一般的な住宅ローンでは、ある程度若い人が不動産を取得する際、その不動産を担保にして最初にまとまった額を借り入れ、毎月少しずつ返済していきます。

リバース・モーゲージは、おおよそこの逆になります。まず、リバース・モーゲージの対象は高齢者です。

高齢者の所有する不動産を担保にして、毎月少しずつ金融機関から借り入れます。なんとなく年金のような受け取り方なので、リバース・モーゲージのことを「住宅担保年金」と呼ぶこともあります。

返済は、高齢者が亡くなった後に一括返済します。

一括返済の方法は、いろいろあります。まず、担保になっている不動産を売却して返済する方法があります。

一般的には、担保となる不動産価格の8割程度までしか融資してくれませんので、不動産を売却すれば、一括返済が可能な場合が多くなります。

不動産を必ず売却しなければならないわけではなく、その他の金融資産でも、現金でもOKです。

しかし、リバース・モーゲージを活用するにあたって、いろいろ心配な面もあります。

まず、高齢者が長生きして、毎月受けている融資と利息の総額が融資可能額に達してしまうケースが考えられます。

その時には、融資そのものはその時点でストップしますが、不動産を売却するなどして即時返済しなければならない、ということはありません。

基本的には、死ぬまでその不動産に住むことができ、対象者がお亡くなりになった後で一括返済が行われますので、この点はひとまず安心です。

また、地価などが変動して、担保となる不動産の価格が変動するケースが考えられます。

一般的には、5年ごとに不動産価格を評価し直す商品が多いようです。仮に5年間でデフレが進行して、不動産の評価価格が下がってしまった場合には、月々融資してもらえる額が変化します。

例えば、毎月15万円づつ融資してもらっていた人が、デフレにより再評価後は毎月8万円づつしかもらえなくなる、などというリスクも考えられますので、注意が必要です。

アメリカなどでは、このようなリバース・モーゲージの制度に保険をかけて、リスクを低減するような施策がとられているようですが、日本ではまだまだ遅れているようです。

政府の年金改革がままならない中、年金政策の目玉として期待されている側面もあるようですが、長生きすることがリスクになるというような変わったシステムなので、日本人の気質にはあまり合わないようにも思います。

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