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住宅ローン親からの資金援助シミュレーション

今回は、親からの相続税の支払いが予想される際、どのように資金援助を受けると得になるかを、簡単なシミュレーションで検討してみます。

Aさんは1億円の資産があり、1人息子の子供に1億円全てを相続させる予定だとします。子供が住宅を購入して、4000万円の住宅ローンを組む予定にしています。下記の4ケースを想定して、どのケースが一番得かシミュレーションしてみましょう。

◆(ケース1)子供が4000万円全額ローンを組んで、年利3%の35年ローンで支払う。

◆(ケース2)平成23年度分の特例を含めた暦年課税の1110万円を贈与する。残りの金額2890万円は、ケース1と毎月の返済額が同程度の支払いになるような期間の年利3%のローンで支払う。

◆(ケース3)相続時精算課税制度を利用して、2500万円を贈与する。残りの金額1500万円は、ケース1と毎月の返済額が同程度の支払いになるような期間の年利3%のローンで支払う。

◆(ケース4)相続時精算課税制度を利用して、4000万円を贈与する。住宅ローンは組む必要がなくなる。

【ケース1の場合】
住宅ローンの毎月の返済額は、15万3940円になります。利子の総支払額は約2465万円になります。さらに、最終的には1億円を相続します。相続時の基礎控除は6000万円なので、4000万円に対して課税されます。

4000万円×0.2−200万円=600万円となり、相続税は600万円です。利子および税金の支払い合計額は、3065万円になります。

【ケース2の場合】
2890万円を年利3%の22年ローンで返済すると、毎月の返済額は14万9671円になります。利子の総支払額は約1061万円になります。

1110万円の贈与は非課税で、Aさんが亡くなったときに8890万円を相続することになります。相続税の課税対象は2890万円となり、相続税は約384万円となります。利子および税金の支払合計額は、1445万円になります。

【ケース3の場合】
1500万円を年利3%の10年ローンで返済すると、毎月の返済額は14万4841円になります。利子の総支払額は、約238万円になります。住宅購入時に4000万円をAさんが亡くなったときに6000万円を相続するため、合計の相続額はケース1と同じ1億円になります。相続税が600万円なので、利子および税金の支払合計額は、838万円になります。

【ケース4の場合】
住宅ローンはありません。相続税は、ケース1やケース3と同じ600万円になるので、利子および税金の支払合計額は、600万円になります。

こうしてみると、住宅購入時の援助額を多くすればするほど、贈与税や相続税がかかったとしてもトータルでは得になります。それほど住宅ローンの利子は支払い分が大きいということです。利子を減らすため、なるべく元金を少なくすべきです。

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