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住宅ローンの贈与税の非課税枠とは?

今回は、親から資金援助に関して、贈与税の非課税枠についてお話したいと思います。

前回は、親から資金援助を受けて住宅をまるごとプレゼントされる場合の贈与税と、援助を受けずに自分で住宅ローンを返済した場合の利子のどちらが多いかを検討しました。

その結果、贈与税がかかったとしても、長期ローンの元金を減らすことができれば得なケースも考えられます。

できれば、贈与税はかからないようにしたい、と思われる方も多いと思います。お上に召し上げられる税金をいかに少なく済ませるかは、私たち庶民の永遠の課題といえます。

前回もお話しましたが、一般的な暦年課税の非課税枠は年間110万円です。これでは、長期ローンの元金を減らせたとしても微々たるものだといえます。

私が住宅ローンを組んだ5年前は、住宅取得目的に限り550万円までの贈与が非課税でした。これは、1年あたり110万円の非課税枠の5年分を先取りして一度に使うというもので、その後4年間は110万円の非課税枠は無くなるというものでした。

この優遇措置は平成17年12月31日で終わってしまいました。

現在は、「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」という特例措置があり、平成22年度は1500万円まで、平成23年度は1000万円までの贈与が非課税になります。

この非課税枠は、1年あたり110万円まで非課税という一般の制度と併用することができますので、合計すると平成22年度は1610万円まで、平成23年度は1110万円までが非課税枠ということになります。

それでは、親からの資金援助についてシミュレーションしてみましょう。

現在、3000万円の住宅ローンを計画していると仮定します。年利3%で35年ローン、元利均等方式での返済だとします。このローンで支払う金利は、1849万円になります。

では、平成23年度の非課税枠分ぎりぎりいっぱいである1110万円の援助を受けたとします。

その場合、住宅ローンの元金は1890万円になります。支払う利息は1165万円です。援助を利用することにより、支払う利息が1849万−1165万=684万円も安く済みます。

さらに、住宅ローンを予定していた3000万円分を全て親が援助してくれた場合を考えます。

平成23年度では、そのうち1110万円が非課税になりますので、課税対象は1890万円です。贈与税を計算すると

、 1890万円×0.5−225万円=720万円になります。

720万円の贈与税を一括納税できるか? という問題はありますが、利子や税金など住宅取得価格以外にかかる費用が大きく低減できます。

贈与税がかかったとしても、長期ローンよりまだましです。それは、近年の低金利時代と呼ばれる固定金利3%程度だとしても当てはまる話だと思います。

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