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住宅ローンと都市計画税の関係は?

今回は、都市計画税についてお話したいと思います。

都市計画税は、一般に都市計画区域の中の市街化区域内に所在する土地や建物などの不動産の所有者に対して、市町村が課す税金です。

不動産を取得した多くの方が毎年支払うことになりますので、住宅ローンを圧迫しないよう、どの程度の課税になるのかを認識しておく必要があります。

まず、都市計画区域とは、都市の発展を見通して一体の都市として捉えて、整備・開発・保全を図る区域を指します。

都市計画区域の面積は日本国土の1/4程度ですが、90%以上の人が住んでいるといわれています。

都市計画区域は、市街地区域、市街地調整区域、非線引き区域に分かれます。

市街地区域は、既に市街地を形成している区域および今後10年以内に計画的に市街化を図る地域を指します。この市街地区域の土地や住宅などの不動産を所有している場合、都市計画税が課税されます。

市町村の条例により、その他の非線引き区域にも都市計画税を課しているところもあるようです。

都市計画税の計算方法は、固定資産税と同じです。

都市計画税=課税標準額×税率

課税標準額は固定資産税と同様で、土地や建物を評価して3年ごとに設定されます。

新築住宅の場合、市町村の担当者が実地調査を行って、固定資産評価基準に従って計算しますので、購入金額を聞かれたりするようなことはありません。

一般に新築の購入金額より安く評価されるケースがほとんどで、おおよそ7割程度の評価になるといわれています。

税率は、最大0.3%と決められていますが、標準税率はありません。

例えば東京23区は0.3%ですが、東京都内のその他の地域では0.3%より小さく設定しているところが多いようです。

東京23区の場合には、固定資産税の1.4%と合わせると課税標準額の1.7%を納税することになります。ということは、1/0.017=58.8なので、59年間不動産を所有していると、課税標準額分をそっくりそのまま納税することになります。

都市計画税について、固定資産税と同様に住宅用の土地に対して、税金を軽減する措置があります。

200u以下の小規模宅地部分については、都市計画税が1/3に、200u以上の部分については都市計画税が2/3に軽減されます。

しかし、固定資産税で適用されていた新築建物への3〜5年間の軽減措置や耐震改修、バリアフリー改修、省エネ改修工事などに対する軽減措置は、都市計画税には当てはまりません。

例えば、土地(180u)の評価額1200万円、建物(120u)の評価額1000万円の新築木造住宅の場合、固定資産税と都市計画税を合わせて、どの程度の課税になるのでしょうか?

固定資産税率1.4%、都市計画税率0.3%とした場合、課税当初3年間は14万円(固定資産税9.8万円、都市計画税4.2万円)、4年目以降は21万円(固定資産税16.8万円、都市計画税4.2万円)とかなりの金額になります。

住宅ローン返済を圧迫しないよう、固定資産税と都市計画税をあらかじめ盛り込んだ返済計画を立てることが大切です。

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