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住宅ローンの諸費用・仲介手数料とは?

今回は、仲介手数料についてお話したいと思います。

住宅の建築や購入にあたって、土地や住宅そのものの値段の他にいろいろな諸費用が必要になります。

これらの諸費用をきちんと見積もって計算に入れておかないと、結局そのしわ寄せが住宅ローンにおよぶことにもなりかねません。

仲介手数料もその中の一つで、不動産を売買する際に宅地建物取引業者(不動産仲介業者)に支払います。

一般的には契約時に半額を支払い、引渡し時に残額を支払うなどの2段階程度で支払うケースが多いようです。

仲介手数料(税抜き)の限度額は宅地建物取引業法で以下のように定められています。

・売買代金が200万円以下の部分の金額 × 5% ・売買代金が200万円超400万円以下の部分の金額 × 4% ・売買代金が400万円超の部分の金額 × 3%

結構複雑ですが、売買代金が400万円を超える場合は、「金額の3%+6万円」という簡単な式で求められます。

理系らしく証明しておくと、売買代金をX万円(X>400万)とすると、 200万円×0.05+(400万円−200万円)×0.04+(X万円−400万円)×0.03 =10万円+8万円+0.03×X万円−12万円 =0.03×X万円+6万円 (証明終わり)

ただの足し算、引き算、掛け算だけで求まります。

支払う際は、これに消費税がかかります。また、この手数料は買主だけが払うのではなく、売主も同額の仲介手数料を不動産仲介業者に支払います。

広告などで、「仲介手数料ゼロ!」を謳い文句にした物件を見かけます。かなり得に感じますが、どういう場合に仲介手数料がゼロになるのでしょうか?

まず、新築マンションや新築の建売物件などは、仲介手数料がかからないケースが多いようです。逆に、土地や中古住宅などの場合には、基本的に仲介手数料がかかります。

しかし、新築マンションには、売価自体に利益が組み込まれていますので、仲介手数料がかからないから新築の方が得だとは、一概には言えません。

また、不動産業者そのものが売主である場合も、仲介手数料はかかりません。仲介しているわけではないからです。

その場合にも「仲介手数料ゼロ!」をアピールする業者もいるようですが。

もう一つは、売主からは仲介手数料を受け取るけれども、買主には仲介手数料を請求していない場合です。不動産業者にとっては、売買が成立しないと手数料を受け取ることはできません。

「買主への手数料をサービスする!」という謳い文句で買主への割安感をアピールし、買主を集めることができれば、結果的に多くの売買を成立させることができる可能性があります。

前述の仲介手数料の式は、あくまで上限を規定したものです。買主からの仲介手数料を放棄してもよいと不動産業者があるように、交渉によっては、仲介手数料を値引きしてもらうことも可能かもしれません。

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