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住宅ローンの固定資産税、都市計画税清算金

今回は、建物購入時に必要な諸費用である、固定資産税や都市計画税の精算金と水道分担金についてお話したいと思います。

どちらも、見落としがちな費用だと思いますので、住宅ローン返済の計画が狂わないように、最初にしっかりと見積もっておくことをお勧めします。

【固定資産税や都市計画税の精算金】
固定資産税とは、土地や建物など保有する固定資産について課税される地方税です。また、都市計画税は、都市計画区域にある土地や建物の保有者に課税される地方税です。

どちらの税金についても、納税する義務はその資産を毎年1月1日に所有する人にあります。例えば、ある資産を2月1日に売却したと仮定しましょう。この場合の納税義務は売主にあり、売主が1年分の固定資産税や都市計画税を納税します。

しかし、1年のうち1ヶ月しか所有しなかった売主が1年分を支払い、11ヶ月分を所有することになる買主が全く負担しないということは不公平に思えます。そこで、買主が税金の11/12を売主に支払うと、税金の不公平感が無くなります。これが固定資産税精算金や都市計画税精算金です。

しかし、この精算金の税務上の支払い義務は全くありません。税金を掛ける側にしてみれば、1月1日に誰が所有しているかだけが問題で、その後その不動産がどう売却されようが、関係ないというわけです。

そうなると、精算金は、本人達は税金のやりとりをしているつもりであっても、税法上は売却価格に含まれることになります。

例えば、売主は、不動産の売却価格だけではなく、精算金についても売却益に含めないと、脱税だとみなされることになります。また、買主は、固定資産税や都市計画税を払う場合には経費になりますが、精算金は税金とはみなされないので、経費とは認められません。

これらの状況は、2重課税のような状況に見えますが、税法上は売主と買主が勝手にやっていること、という認識になります。不動産業界の常識と税法上の常識はまるっきり違うということです。

【水道分担金】
住宅を購入する際、水道分担金あるいは水道加入金などの負担を求められるケースがあります。これは、自治体または水道事業者に支払うお金で、自治体によって金額も様々です。

東京23区などの自治体では、水道分担金の制度がなく、お金を払わなくても良いところもあるようです。この負担金は、建物代金の一部として徴収されている場合もありますし、建物代金とは別に諸費用として支払いを求められている場合もあります。

水道負担金の金額は、水道メータの口径によって差が出てきます。比較的小規模な住宅で一般的な口径13mmの場合で3万〜10万円、やや大き目の住宅で使われるケースの多い口径20mmで4万〜20万円程度、口径25mmで12〜40万円程度が相場のようです。

大口径の場合には、100万円を超える高額の負担金を求められるケースもあるようですので、事前にどの程度の負担になるかを確認しておかないと、場合によっては諸費用が払えない、などの事態に陥ることもありえますので注意が必要です。

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