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住宅ローンの共有名義とは?

今回は、共有名義についてお話したいと思います。

住宅は一般に非常に高価な買い物なので、一人で購入するのではなく、夫婦や親子で購入するというケースがあります。

この状態を共有名義といい、登記簿に共有名義者の名前と持分を明記することになります

ここで、気をつけないといけないことは、基本的には、土地や住宅の取得に出し合った金額の比率に応じた持分にするということです。

出した金額の比率以外の持分にすると、贈与とみなされ、贈与税がかかります。例えば、夫だけが取得代金を出したにもかかわらず、夫婦だからということで、夫婦名義にしたら、妻の持分については、夫から妻へ贈与されたと見なされます。

また、例えば妻が頭金の一部を負担したにもかかわらず、夫の単独名義にした場合にも、負担した頭金分が贈与だとみなされます。

共有名義で土地や住宅を購入すると、どのようなメリットがあるのでしょうか?

まず、一番大きいメリットは、単独名義の購入が困難な状況でも、共有名義なら購入できる場合があることだと思います。

夫の単独名義で土地と住宅を購入しようと思っても、年収やその他の条件により、希望する額の住宅ローンが認められないケースがあります。

その場合に、妻の収入を住宅購入の一部に充てることにより、夫婦トータルとしての返済能力が認められると、住宅ローンの審査に合格する場合があります。

また、住宅ローンに対する控除が、共有名義者の双方が受けられ、控除額が多くなる場合があります。住宅ローン控除は、ローン単位ではなく、所得税を支払っている人に対して行われるため、夫婦で連帯債務者となって住宅ローンの返済をしている場合には、双方とも控除を受けることが可能です。

双方とも控除を受けるためには、連帯債務者である必要があり、単に連帯保証人である場合には控除は受けられません。

さらに、きちんと共有名義にすれば、親だろうが夫婦だろうが、贈与にはなりませんので、親から多額の援助を受けるときに、贈与税を支払いたくなければ、共有名義にするという方法もあります。

ただし、名義者は固定資産税を払う必要がありますので、親が固定資産税の一部を払い続けることになります。

では、共有名義のデメリットにはどのようなものがあるのでしょうか?

例えば、夫婦の共有名義で土地や住宅を購入した後に、離婚することになった場合、不動産を簡単に分けることができないので、紛争のもとになります。

住宅ローンをどちらが支払うのか、一方から他方に贈与する際、返済能力があるのか、などを解決しなければなりません。

また、共有名義の不動産を売却する場合には、名義人全員の合意が必要になりますので、一方が売りたいと思っても、他方が同意しなければ、売却することはできません。

共有名義には、メリットもありますが、長い住宅ローン返済期間には様々な変化があってもおかしくはありませんので、デメリットというかリスクについて、十分理解しておく必要があると思います。

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