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住宅ローンの手付金の返還について

今回は、手付金が返還されるケースや返還されないケースについてお話したいと思います。

基本的に、自己都合による契約解除の場合には、手付金は返還されません。

逆に言うと、不可抗力により契約できない場合には、手付金が戻ってくることになります。では、不可抗力と認められるのは、どのようなケースでしょう。

代表的なケースとして、ローン審査により、住宅ローンの融資が認められなかった場合があげられます。

一般に、ローン審査には、事前審査と本審査があります。事前審査は銀行が行います。多くの場合、この事前審査をパスした段階で、買主と売主が住宅購入の売買契約が取り交わし、正式に銀行へ住宅ローンを申し込みます。

売買契約を締結していますので、この段階で手付金が支払われていることになります。さて、ローンの本審査は銀行ではなく、信用保証会社が行います。

一般に、本審査のほうが予備審査より厳しいようで、予備審査でOKだったものが、本審査では認可されない、というケースも出てきます。

本審査で住宅ローンが認可されなかった場合は、自己都合とは言えず、不可抗力として手付金が返還されるケースがほとんどです。

多くの場合、売買契約書に「ローン特約条項」が記載されていて、手付金が返還されることが謳われています。このように、売買契約書に特約として記載されていると、問題はないのですが、自己都合なのか、不可抗力なのか微妙なケースも多く、解釈の相違によるトラブルとなるケースも多々あります。

例えば、手付金を支払った後に、業務命令で会社から転勤を命じられたらどうなるでしょう?

これは、割とよくある話で、私の周りでも数人、そのような不幸な境遇になった方がいます。転勤を事前に予測することは難しく、「不可抗力だ!」と主張したくもなりますが、基本的には、急な転勤を理由に契約を解除する場合は、自己都合とみなされ、手付金は返還されません。

さらに、マンションなどを購入する際のオプションの工事が行われている場合には、現状復旧する費用についても支払う義務があります。

また、本人や家族が重病になったなどの理由で住宅購入どころではなくなったとしても、お気の毒ですが、自己都合としてみなされます。

基本的には、特約として契約書に明記されていない状態であれば、他方に責任がない契約解除の申し出は、ほとんど全てが自己都合とみなされます。

しかし、買主の自己都合で解約を申し出る場合、契約後すぐに事態が急変した場合や、人気のある物件ですぐに他の買主が現れることが想定されるなど、売主の被る被害がほとんどなかったり、限定的であったりするような場合では、手付金の全額または一部返還の交渉に売主が応じてくれるケースもあるようです。。。。基本的には、交渉ごとではなく、相手に全権がある状態ですから、あまり期待しないほうがいいかもしれませんが。

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